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“房地產經紀機構要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用。鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價。引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用。”5月8日，住建部、市場監管總局發布《關于規范房地產經紀服務的意見》(下稱《意見》)，其中涉及“合理確定經紀服務收費”部分尤其引發關注。

中國樓市正在進入存量房時代，這幾乎是業界共識。在存量房時代，房產經紀(俗稱房產中介)作用愈加明顯，無論是二手房買賣和出租，還是部分一手房代理銷售，大多都需要房產中介提供專業服務。為盤活存量房源，保護消費者權益，促進樓市健康發展，管理部門已出臺“帶押過戶”等措施，此次兩部門發布《意見》，主要從規范中介服務入手，降低交易成本。

有人形容房產中介“三年不開張，開張吃三年”，即長時間不開張沒有關系，一旦開張所賺利潤頗豐。究其原因，既是因為房產是大宗商品，單套房總價比較高，即便房產中介低標準收費也獲益不淺；也是因為部分房產中介利用信息不對稱高收費、亂收費，獲得高利潤，增加交易成本，損害了消費者和樓市整體利益。

此前，從國家有關部門到各地有關部門，曾通過治理房產中介服務亂象降低隱性亂收費，取得一定效果。此次兩部門《意見》不僅有嚴格實行明碼標價等規范收費的舉措，而且明確提出“房地產經紀機構要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用”，有望降低房產中介顯性收費，也可對隱性收費起到遏制作用。

從這個意義上說，《意見》意在引導房產中介走出過去“開張吃三年”的思維，幫助房地產中介在存量房時代通過降低中介服務費來提升交易量。要想提升存量房交易量，必須降低房產交易成本，這就需要房產中介轉變觀念、改變經營模式，而《意見》就是在提醒、促使房產中介以降低中介費來激活市場交易，創造多贏局面，以適應房地產新形式。

其中，鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價，這是合理降低中介費的有效手段之一。以不少房產中介實行的按2.7%收取服務費率計算，一套1000萬元的房屋，中介費約為27萬，這限制了房產交易。像這種高總價房產一旦實行低標準收費，必將促進交易。房產中介雖然單套房服務收益下降，但能“以費換量”。

引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用，也是降低一方負擔、促進存量房交易的辦法之一。不同城市的慣例不同，有的城市房產交易中介費都由買家承擔，自然加重了買家經濟負擔。有的城市中介費由買賣雙方共同負擔，但比例卻不一致。所以，讓交易雙方平等負擔中介費，既需要中介引導，也需要詳細的政策鼓勵。

2014年之前，房產交易中介費屬于政府指導價，2014年之后，屬于市場調節定價，這意味著降低房產中介費，不能靠行政強制，而要通過政策引導鼓勵。房產中介能否告別“開張吃三年”？其一，在于治理中介亂收費是否成效顯著；其二，可以通過稅收等杠桿鼓勵中介機構下調服務費；其三，以反壟斷、鼓勵競爭發揮市場力量。

對于房產中介行業壟斷、亂收費等現象，《意見》明確提出嚴禁操縱經紀服務收費、嚴格實行明碼標價等措施。這需要監管者加強市場監管，消費者遭遇侵權后勇于維權，以及行業協會加強自律等。期待在《意見》推動下，房產中介行業的機構、從業者能走出“開張吃三年”，真正將房產中介服務當成一門細水長流的生意。

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