作者 | 曹安潯

編輯 | 周智宇

(相關資料圖)

出險房企的系統性化債正在快速推進。

繼恒大、融創、花樣年等傳出境外債重組新進展之后，6月的最后一天，千億黑馬奧園卡點兌現了 “承諾”，與約33%的債權人小組就境外債達成了初步協議。

本次境外債重組方案涉及規模約占奧園境外債總額的68%，將分為削債和新債發行兩大部分進行。

具體而言，削債計劃目標約為“14.84億港元+1.43億美元”：奧園擬發行10億股普通股，連同目前公司實控人郭梓文家族持有的4億股普通股，轉給債權人，轉讓對價每股1.06港元；奧園還擬發行1.43億美元無息強制可轉換債，將于2028年轉換為公司普通股。

此外，奧園將進行新債發行，計劃目標39億美元：奧園擬發行4支共計23億美元的新債務工具，置換原債券，到期日2026年9月-2031年9月，票面利率5.5%或7.5%-8.8%；擬新發行16億美元永續債，自2031年9月起，現金分配率每年1%起。

值得一提的是，據奧園公告，強制可轉換債和永續債將作為奧園的權益入賬，若重組方案完成，中國奧園的凈資產將增加至少36億美元。

這將使奧園擺脫資不抵債的窘境。截至2022年底，奧園總權益僅為-176.37億元人民幣。

不過，奧園實際控制人郭氏兄弟也將為此付出不小的代價，甚至可能失去對奧園的控制權。

在14億股普通股轉給債權人后，郭氏家族持股奧園的比重會從停牌前的56.01%降至31.8%。五年后，1.43億美元可轉債變為普通股后，郭氏家族的持股比例將進一步下降。如果受讓的債權人全部聯合起來，股權將超過郭氏家族。

對此，奧園方面回應稱，重組方案成功后，郭梓文仍將是奧園第一大股東，不會出現失去奧園控制權的局面。“事實上，郭梓文保留控股權也是主要債權人的底線要求”。

樂觀來看，在這來之不易的一線生機之下，奧園或許會摸索出一條千億債務的紓困之路。財報顯示，截至2022年末，奧園境外計息負債總額為428.18億元，境內計息負債總額為662.32億元。?

而在達成境外債重組方案的同日，奧園還完成了本金超327億元的部分境內債務的展期，剩余境內債務也在與債權人協商中。

實際上，今年以來，奧園自救動作頻頻，已引入中金國測、山東健康、南粵基金等四家國資“白武士”，通過盤活大體量舊改項目試圖帶來更多的資金回流；2月，奧園以支付簽字費為代價，與部分境外債債權人達成中期債務靜止協議，為債務重組爭取了一個穩定的環境。

如今，達成境外債重組方案和補發2021年-2022年財報，是奧園重回正軌、復牌的里程碑式一步，奧園有望逐步恢復業務運營，產生更多的自由現金流。

但是，這并不意味著如今的奧園已經涉險過關。

奧園公告顯示，債務重組方案需要獲得至少75%的出席債權人會議的債權人同意，方可通過。奧園方面表示，將繼續與債權人小組及其顧問就實施重組方案的具體安排進行合作，并積極與其他債權人接洽以推進重組方案。

更嚴峻的挑戰，則來自于行業的慢復蘇和奧園的基本面。前6月，奧園的全口徑銷售額僅為74億元，位列房企第93。奧園也坦言，房地產行業的流動性和銷售壓力仍在持續，公司在中短期內面臨嚴峻的行業性挑戰。

這也讓奧園給債權人畫“大餅”時，顯得捉襟見肘。公告顯示，未來十年，在償還項目層面債務后，奧園通過物業開發項目能取得的無杠桿自由現金流僅剩185億，即使加上出售資產的所得，未來十年，也僅最多回血265-323億元。

身負千億債務的奧園，想真正平安上岸，還需要扭轉銷量頹勢，重振自身造血能力。

這也是每家出險房企上岸的必經之路，它們都需要用慘烈的代價、持續不斷的自救決心和向好的銷售面，重新贏回債權人、投資者、購房者的信任。

因為活下來，哪怕變得很小，就已經是行業少數的幸運兒了。

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